2009房地產市場大趨勢

一、全球化背景下的中國城市發展

中國房地產市場非常復雜，城市地產差異明顯。而高速發展的城市化進程，又使城市及其周邊都市圈更具區域化特色。2009年值得關注的是兩類有其獨特性的城市，這些城市在受整體地產行業形勢影響的同時，由于特殊的地理位置或經濟環境，又具有自身獨特的快速發展動力。

第一類是以北京、上海為代表的國際大都市，在中國經濟逐漸融入全球經濟的過程中，這些城市的人口、GDP和消費構成都在發生著重大變化。高收入人群的穩定增長，以雄厚的經濟實力有能力多次置業置地，實現財富的保值和增值。這些人在房地產產品消費和投資方面占有相當比重，對高檔住宅的剛性需求一直存在并保持著增長。

第二類城市則擁有得天獨厚的旅游資源和便捷的交通條件，如北方的大連、青島，南方的蘇州、杭州、廈門、珠海、三亞等。這些城市的顯著共性之一是房地產市場不只針對當地居民，更面向全國各地的富豪。因此，這些城市可以充分發揮自身優勢因地制宜，房產市場幾乎不會受大的市場形勢所影響。

二、低迷形勢推動行業洗牌

2009年，房地產行業的洗牌已不可避免.行業新的格局正在形成：首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商被淘汰，優秀健康的企業崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，中國房地產業經過十多年高速發展，產業鏈日益完善，但由于業務流程涉及十余個專業環節，對專業人才存在著迫切需求。今后一段時間，很多優秀的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而解決大企業的人才瓶頸問題。

三、品牌戰略主導開發企業發展

從國際趨勢來看，品牌是企業長遠發展最大的價值，從產品開發到企業形象定位，其背后蘊含的質量和服務是整體品牌的保障。分析其他行業所有成功企業，其市場占有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項目和企業品牌融為一體、統一發展是房地產企業發展的必然趨勢。

那么，品牌首先是強烈的視覺形象及其認知感受，品牌的價值依靠其產品質量和服務價值支撐。而房地產品牌又由產品及設計本身、銷售相關配套設施及公司形象共同構成。房地產企業必須致力于企業及產品的品牌塑造，經營整體形象、精細化設計、產品品質和嚴格的工程質量，從前期策劃、規劃設計、建筑施工到后期建筑小品、細節設計、樓書、廣告等的包裝推廣，都有貫穿整體的統一風格和產品定位，才能實現公眾對品牌的最大認知，發揮品牌的最大價值。

四、資源型企業與專業型企業并存

洗牌后生存下來的專業型企業將有更大發展，專業化程度非常高，自身有很強的專業設計團隊，有能力進行住宅產業化研發，有成熟的產業化開發、操作模式和產品系列。而資源型企業則有足夠的資金實力，有深厚的實業背景，或有良好的人脈關系，具備開發大項目的實力和能力。

近期房地產市場低迷的狀態下，資源型企業需要與投資規模相適應的外部專業機構相結合，例如洲聯集團這樣國際化背景下具有整合設計能力、長遠品牌戰略及技術支撐的專業團隊結合，獲得專業設計和服務，規避風險，才是獲得成功的最大保證?？傊?，2009年洗牌之后的房地產行業將把資本實力與專業力量結合得更緊密，這些是其他很多行業的共同發展道路。資本與資源的集中，必將推動整個行業操作模式與產品水準均進入更高層次。

五、住宅產品開發模式升級

今后，住宅產品總的趨勢將由半手工生產的商品向工業化生產的商品過渡。究其原因有施工企業和工人水平的差異，也有地區之間經濟水平的差異。隨著城市化的快速發展、大都市圈的膨脹、戶籍制度的逐漸松動，人口流動性越來越強，消費者在更大程度上可以自主地選擇工作地點和居住地點，在全國范圍內展開產品的競爭已不可避免。

2009年后保障性用房的大量建設，也將導致產品開發模式的轉變提速。以開發商為主導的高檔商品房建設，從根本上建立在標準基礎上的主動創新和不斷研發。

六、項目改造比例提高

國內地產市場發展到今天已有十多年歷程，當大規模城市建設發展到一定階段，瓶頸也會出現，大量舊城、舊宅涌現，地產項目的更新換代和升級改造勢在必行，且越來越多。70年代末計劃經濟體制下大量建設并分配給各單位的福利房，無論內部功能、外部節能方面都不再滿足當前的生活需求，需要調整內部功能、增加外部節能設計和物業配套等，有的甚至需要統一拆遷安置;其次是 90年代初期開發的產品，當時行業處于起步階段，對產品品質沒有統一要求，沒有預見到經濟發展的速度，從規劃、建筑設計到建設施工，都沒有嚴格的要求。這些都使舊有居住區面臨著進一步改造的需求。

文章來源：濟南時報（2009-1-20）