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    行業資訊

    房地產之困給工業地產帶來什么(一)

    發布日期:2009年09月02日    瀏覽次數:2850

    房地產在十字路口迷路

    在危機面前迷失自我,本身就是一個很大的危機,房地產商現在正面臨這樣一種自我迷失型的危機。萬科集團董事長王石去年12月拋出"拐點論"后,引起了社會、業界的廣泛關注和強烈爭論,降價銷售仿佛成了"拐點論"的"配套措施"相繼在全國大范圍內實行。王石作為房地產行業的大佬級人物,萬科作為行業的龍頭企業,"拐點論"和降價促銷無疑是行業的重磅炸彈,事實證明,確實把整個房地產行業"攪得"天翻地覆。

    無論是王石的"拐點論"還是萬科引領的"樓市降價風潮",對樓市的影響之大莫過于加大消費市場的"降價預期"。這種"降價預期"給房地產帶來的負面影響是顯而易見的,預期具有不可確定性,這給決策帶來很大的難度。溫家寶總理在兩會期間的記者招待會上表示,比物價上漲更可怕的是人民群眾對物價上漲的預期。

    房價在經歷畸形的瘋漲后,已經給剛性消費者造成了很大的購買壓力,這種壓力下,在消費者的心里上,會形成一定程度的降價預期。王石的"拐點論"以及盛行的降價風潮,無疑加強了消費市場的"降價預期"。這種預期的直接反應是消費者持幣觀望,消費市場短時間內急劇萎縮。更嚴重的是,這種情況正好發生在美國次貸危機不斷發酵,國內通脹壓力驟增,融資環境不斷惡化的節點上,真是屋漏偏逢連夜雨 船遲又遇打頭風。

    住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮對目前房地產面臨的困境有一段精彩的論述:"四季輪回是客觀規律,市場中也有四季輪回,冬天肯定會來,不管你愿意不愿意。但是把冬天說成困難我想也不確切。實際上,我也不認為中國的房地產面對的是一個低谷,中國的城鎮化不管有沒有美國的‘次貸危機',也不管有沒有奧運會,總之它是一個需要20年到30年才能完成的長期發展戰略過程。

    暫且不論陳淮的觀點正確與否,但有一點是可以確定的,房地產企業身陷困境,關鍵是自身沒有把握好發展的方向和節奏。典型的代表非恒大地產莫屬,恒大地產把 "土地為王"這部戲演到了極致,可惜資本市場的觀眾"冷眼相看",表面看是許家印運氣不佳,實則還有更深層次的原因。

    無論是王石的"拐點論"還是潘石屹的"百日劇變論",都在說明2008年的房地產市場將不會是晴空萬里,陽光燦爛的。工業地產和房地產雖然有很多不同之處,但都屬于地產的廣義范疇,兩者之間必有可借鑒之處。工業地產作為獨立的產業還十分年輕,如同外面的世界對于涉世未深的少年,機會和挑戰都是存在的。

    "銀行先死"論的冷思考

    工業地產的發展,離不開資本的支撐。資金的來源不外乎以下幾個渠道:一是銀行貸款;二是資本市場,例如上市募集資金;三是工業物業租售收入。工業地產的發展的資金的主要來源還得依賴銀行,起碼與銀行存在千絲萬縷的關系。為什么?因為能夠上市的開發商畢竟屬于少數,以房地產商為例,全國幾萬家房地產商,能夠成功上市的屈指可數。工業物業的租售收入雖然比較穩定,但回收周期比較長,也不足以支撐起巨大開發投入。

    在工業地產發展的初級階段,確實存在這樣一種現象:私人投資的工業物業大量存在,一般規模比較小,所需資金比較少,資金來源主要是私人資本。這種開發模式只能存在于特定的歷史時期,不可能伴隨整個工業發展的進程,即使存在,也只能是成為點綴,不可能成為主體。

    房地產商離不開銀行,工業地產開發商同樣離不開銀行。也許正是基于房地產商與銀行的這種千絲萬縷的關系,在2008年博鰲論壇的"對話房地產"討論會上,華遠集團總裁任志強再次發炮:"要死肯定是銀行先死,房地產商后死。"雖然任志強一直不贊同"拐點論 ",但這一句話中,我們還是可以解讀到一些深層次的東西。

    融資環境將進一步惡化。每一個事物,如果已經危及到了生存,那說明情況已經相當糟糕了,當這種情況出現的時候,第一反應肯定是自救。前幾天在網上看到這樣一個帖子說,如果中國的樓價在繼續下降三成,將有14%的家庭面臨破產(后來有人反駁說不可能有14%,認為1.4%是比較可信的),無論是14%還是 1.4%,數量都是十分驚人的。關鍵的問題是什么呢?在這14%或者1.4%的家庭中,其中很大部分人是把買房子作為一種投資手段,資金來源于銀行貸款,房子降價,資不抵債。美國的次貸危機的爆發,房價下跌成為"導火索"。在這種情況下,國家出于維護正常的金融秩序考慮也好,銀行出于"自保"考慮也好,結果都是一樣的,銀根收緊,企業通過銀行融資將變得很困難,央行再次提高銀行的準備金率就是一個明顯的信號。

    工業地產的開發屬于資金密集型,需要的資金十分巨大,而且資金的回收周期長。那么,工業地產開發商如何在融資環境不好的情況下生存并獲得發展。在"現金為王"的階段,也并非所有的房地產商的日子都是不好過的,例如SOHO中國和萬科,分別手握150億和170億現金,日子過得相當滋潤。順馳為什么會砰然倒下,恒大為什么會陷入"IPO門",都是急劇膨脹帶來后遺癥的惡性發作。

    工業地產的開發同樣面臨這樣的問題,如何把有限的資金用在適當的項目上,控制好企業的發展節奏。在"現金為王"的階段,優質的資金鏈是衡量企業競爭力和發展潛力的重要指標。業內人士分析,順馳倒下的時候資金缺口其實是10億左右,并不是很大。但市場是殘酷的,從不相信眼淚。

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